3000万円で買ったマイホームを2000万円で売ると税金かかる？

「家を売ったらいくらぐらい税金取られるのだろう？そもそも、何税がかかるのだろう？」私が家を売ろうと思い始めた頃、税金はかなり不安材料でした。

結論から言うと、家を売ると譲渡所得に対して所得税がかかります。譲渡所得は以下の計算で求められます。

譲渡所得 ＝ 売却価格 －｛(取得費用) ＋ (譲渡費用)｝－ (特別控除額)

上の式から分かるように、例えば家を2000万円で売ったとき、購入価格が3000万円であることを契約書や領収書で証明できれば、譲渡所得がマイナスになり税金はかかりません。

式に出てくるそれぞれの項目をもう少し詳しくまとめました。

• 目　次

• 売却価格
• 取得費用
• 譲渡費用
• 特別控除額

譲渡所得の計算に必要な項目の意味

売却価格

家が売れた値段ですが、固定資産税の清算分も含めます。固定資産税は、1月1日時点の所有者が1年分を先に払っているので、年度中に売却した場合、未経過分の固定資産税を買主からもらうことが一般的です。

マイホーム売却の査定額は、不動産屋さんによって大きな開きがあります。必ず複数の不動産屋さんに査定してもらいましょう。私は、このサイトで複数社一括査定をしました。

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取得費用

家と土地を取得した際にかかった費用です。昔のことで忘れていると思いますが、契約書や領収書などから調べます。

取得費の中には、不動産屋さんに払った仲介料や登記にかかった費用、リフォーム費用、ローン保証料、測量費、不動産取得税や登録免許税等の税金などを含めることができます。

ただし、建物部分は償却費相当額を差し引いて計算します。マイホームの償却費相当額は以下のとおりです。

建物購入代金 × 0.9 × 償却率 × 経過年数
木造の償却率	0.031
軽量鉄骨造の償却率	0.025
RC造の償却率	0.015

年々、家の価値が下がっていくので、例えば3000万円で買った家が10年後に3000万円で売れると「利益が出た」とみなされます。

譲渡費用

家と土地を売るのにかかった費用です。不動産屋さんの仲介手数料や登記にかかった費用、土地の測量費などが含まれます。
古家を壊し更地にして売却した場合、解体費用も譲渡費用に当たります。

特別控除額

マイホームを売却した場合、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」により譲渡所得の金額から3000万円を差し引くことができます。
この特例は受けるための要件があります。
譲渡所得が計算できたら、以下の税率を当てはめて税金を計算します。

長期譲渡所得	所得税	課税譲渡所得 × 税率15％
	住民税	課税譲渡所得 × 税率5％
短期譲渡所得	所得税	課税譲渡所得 × 税率30％
	住民税	課税譲渡所得 × 税率9％

2013年4月現在

譲渡所得が3000万円を超える方でも、譲渡する年の1月1日時点で10年以上その家を所有していた場合、譲渡所得金額が6000万円の部分までは、所得税10％、住民税4％の軽減税率が適用されます。

家の売却価格が取得したときの価格よりダウンしてしまった（譲渡損失が生じた）場合は、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けることができます。

マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

家の買い替えの場合は諸費用や税金のことも考慮する

新しい家に住み替えする場合、古い家の売却諸費用や税金。新しい家の購入費（建築費）や諸費用のことも考えて売らないといけません。

諸費用のことや税金に詳しい不動産屋を見つけることが大切になってきますが、探すコツは少なくとも3社以上の不動産屋さんに査定してもらって、面談した上で業者選択することです。

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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