住み替え住宅ローンの融資額上限を自分で試算する方法

家を買い換えたいとき、新しい家の購入代金や諸費用、旧自宅のローン残債の返済金をまとめて借りられるのが【住み替え住宅ローン】です。

家の売却額で住宅ローンを返しきれなくても買い替えの道が開けるありがたいローンですが、担保（新しい家）価値以上の借り入れになるので銀行は借りる人の返済能力をしっかり見てきます。

では、自分はいくらまで貸してもらえるのか？気になるところですよね。

住宅ローンを借りるときは【銀行が貸してくれる額】と【自分が借りてもいい額】の二つを考えないといけません。

2つの数字は似ているようでぜんぜん違います。基本的にはどちらか低い方の数字が借りてもいい上限額ということになります。

「銀行が貸してくれる額」の試算方法

住み替え住宅ローンの場合、銀行がそれぞれ上限を設けていることが多いです。たとえば「新しい家の購入価格の1.5倍まで」とか「新しい家の購入価格＋1000万円まで」みたいな感じです。

中には、こういう条件を設けずに個人の返済能力から融資額を決める銀行もあります。

いずれにして正確な数字は借りたい銀行に問い合わせて計算してもらしかないですが、ここでは【返済負担率】を使って試算する方法を載せておきます。

返済負担率は銀行によって違い25～40％ぐらいです。試算では30％で計算するといいです。

Aの数字は借り入れ年数によって変わりますが、だいたい下の表のようになります。

21年	22年	23年	24年	25年
5,871円	5,701円	5,547円	5,406円	5,278円
26年	27年	28年	29年	30年
5,160円	5,052円	4,952円	4,859円	4,774円
31年	32年	33年	34年	35年
4,694円	4,621円	4,553円	4,488円	4,428円

たとえば税込年収500万円で他に借金がない人が30年ローンを組む場合はこんな計算になります。

銀行が貸してくれる額 ＝（500万円 × 30％）÷ 12 ÷ 4774 × 100万円 ＝ 約2618万円

審査基準金利4％。返済負担率30％で計算する銀行は、上限に達していなくてもこれ以上貸してくれないかもしれない…ということになります。

「自分が借りてもいい額」の調べ方

これはプロの力を借りるべきだと思います！

同じ勤務先で同じ年収、同じ家族構成の人でも、食費も違えば子供にかかる費用も違います。プロに相談してあなたの人生の資金計画を作ってもらいましょう。

相談するのはファイナンシャルプランナー（FP）さんですが、銀行のFPさんに相談するのはダメですよ。銀行と利害関係のない人にしましょう。

あなたの家計や子供の進学計画、旅行や車の買い替えなど、大事な支出を伝えれば、新しい家にいくらまで使っていいか試算してくれると思います。

住み替えを成功させる秘訣

わが家では、私の自宅売却と娘の離婚で短期間に「自宅を売る？売らない？」の問題が2回も発生しました。

私は何の問題もなく家を売ることができましたが、娘は売れませんでした。その体験から、私は住み替えを成功させるには3つの大切なことがあると思っています。

家を売るとき意識しておきたい住み替えを成功させる3つの条件

特に「家をできるだけ高く売る」ことが重要で、そのためには不動産屋さんの力が大きく影響してきます。

売却査定額は不動産屋さんによって大きく違います。1社に相談して査定額が低かったからといって諦めてはいけません。

近所の不動産屋さんに任せっきりで2年間売れなかった我が家も、複数社に査定を依頼したことで、3ヵ月後に高値で売ることができました。

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